EXCLUSIVO: Desafios e responsabilidades dos proprietários de imóveis e inquilinos alagados

27.06.2024 - Fonte: Seguro Gaúcho

O Rio Grande do Sul enfrentou, no mês de maio, uma das maiores tragédias climáticas de sua história, com chuvas torrenciais que causaram enchentes devastadoras em inúmeras cidades. Proprietários de imóveis e inquilinos foram diretamente afetados, e muitos se encontram em uma situação delicada, buscando entender suas responsabilidades e direitos diante dos danos causados pelas inundações. A fim de trazer uma luz sobre esse tema o Seguro Gaúcho conversou com o advogado Everton Tolfo, mestre em Direito pela UFRGS e especialista em Negócios Imobiliários, reunindo importantes informações para esclarecer as dúvidas de quem passa por esta situação. Entenda mais sobre os principais pontos:

Responsabilidade do proprietário

De acordo com a legislação brasileira, cabe ao dono manter o imóvel em condições de ser habitado durante o período de locação. Isso inclui a responsabilidade por reparos decorrentes de casos fortuitos ou de força maior, como enchentes. Essas reformas são uma obrigação do proprietário, conforme o Código Civil, artigo 393. Portanto, em situações de alagamento, o locador deve arcar com os custos de reparação dos danos estruturais do imóvel.

“A inundação que vivenciamos é uma experiência nova para muitos proprietários. O mais adequado é buscar auxílio técnico de profissionais capacitados para diagnosticar a situação real de habitação do imóvel e oferecer um local seguro ao locatário. A locação é uma forma de investimento e investimento gera riscos”, complementa o especialista que também é diretor Jurídico da ASSOCI - Associação do Mercado Imobiliário de Canoas, Esteio, Sapucaia do Sul e Nova Santa Rita/RS.

A recomendação é de que os locatários tenham um seguro que contemple ampla cobertura para prejuízos, isso evita que o investidor arque com o risco sozinho. Uma vez que, na ocorrência de qualquer eventualidade, como em inundações, caso tenha seguro, o investimento não vira um completo prejuízo.

Extinção automática do Contrato de Aluguel

Em casos extremos, como enchentes ou incêndios que tornam o imóvel inviável para habitação, o contrato de aluguel pode ser extinto automaticamente. Isso significa que a obrigação de pagar o aluguel e demais encargos se encerra, aliviando o inquilino do fardo financeiro enquanto o imóvel estiver inabitável.

Danos em bens do inquilino

No entanto, a responsabilidade por danos em móveis ou eletrodomésticos do inquilino não recai sobre o proprietário. Os inquilinos devem buscar por conta própria a reposição ou reparo desses bens, pois não há previsão legal que obrigue o locador a ressarcir esses prejuízos. É recomendável que inquilinos possuam um seguro residencial que cubra seus bens pessoais.

Pagamento de condomínio

Em relação ao pagamento de condomínio, a legislação não estabelece uma regra específica para casos de destruição total ou parcial do edifício. O Código Civil, artigo 1.357, prevê que os condôminos devem decidir sobre a reconstrução ou venda do terreno. Portanto, mesmo em situações de alagamento, a taxa de condomínio pode não ser extinta automaticamente, cabendo uma decisão coletiva.

Alívio para quem possui Seguro Habitacional e Residencial

Proprietários que adquiriram imóveis por meio de financiamento imobiliário geralmente possuem um seguro habitacional, que cobre danos físicos causados por incêndios, alagamentos e outras catástrofes naturais. Neste caso a recomendação é entrar em contato com a instituição financeira para obter informações sobre a apólice. Lembrando que isso também se aplica àqueles que possuem seguro residencial, oferecendo uma camada de proteção financeira importante em momentos de crise.

Cabe acrescentar, segundo o entrevistado, que “a grande maioria dos contratos de financiamento obrigam os contratantes a ter o seguros residenciais com amplas coberturas”. Portanto, quem possui financiamento sobre o imóvel sinistrado, provavelmente terá direito ao prêmio pelos danos estruturais sobre o imóvel.

Para Everton Tolfo, a eficiência da contratação de seguro se mostra importante, lamentavelmente, em situações desagradáveis. “O seguro é um contrato em que você vai dividir o risco de determinada ocorrência/sinistro, que pode trazer prejuízos, com a seguradora. Portanto, quando ocorrem as tragédias, como é o caso da inundação, você ter com quem compartilhar seus prejuízos, acaba sendo a solução para muitas famílias. Afinal, uma pessoa só consegue observar os benefícios do seguro quando precisa dele. Pense: você investir a renda de uma vida no imóvel dos seus sonhos e perder tudo em poucas horas”, exemplifica o advogado, sobre o alento que o seguro concede ao garantir cobertura nessas situações, fazendo com que o segurado sinta que contratar o seguro foi um bom negócio.

É importante mencionar que o seguro não cobre todas as eventualidades. Nesse sentido, quem está exposto a um risco maior de inundação, deve observar se a sua apólice possui essa cobertura. A maioria das contratações não cobre inundação ou possui valor elevado de contratação.

“No ato de contratar, cabe observar a diferença entre inundação, enchente e alagamento. As denominações, embora com destinos semelhantes, possuem conceitos técnicos diferentes, que podem gerar interpretações diferentes. se não se sentir seguro, busque auxílio de um advogado especializado na área”, destaca o mestre em Direito.

Como acionar o seguro de maneira eficiente

A relação locatícia, na maioria dos contratos, obriga que o locatário tenha seguro residencial no local. O grande problema é que, seguros para inundação, possuem alto custo e, portanto, são desprezados pelas partes. “Normalmente, seguros residenciais para contratos de locação, são contratados para eventos de incêndio e vendavais. Caso a apólice contratada tenha cobertura para eventos, como a inundação, basta acionar a seguradora para pleitear o direito ao prêmio pelo seguro. Quem paga seguro na sua locação, deve pedir para sua administradora a apólice e verifique a cobertura da contratação”, lembra Tolfo.

Locação comercial e seguros empresariais

Os contratos de locação comercial seguem uma estrutura similar, mas geralmente incluem seguros empresariais. Esses seguros podem oferecer cobertura para danos causados por enchentes, mas é crucial observar os detalhes do contrato, incluindo exclusões e limitações específicas. Seguros agrícolas e empresariais podem ser uma salvação para pequenos negócios e plantações, desde que as coberturas contratadas sejam adequadas às necessidades.

A hora e a vez dos corretores

“Durante a crise climática no Rio Grande do Sul, o profissional corretor de seguros, que normalmente não é valorizado na hora contratação, tem fundamental importância. Ele é a ponte de elo entre o consumidor e a seguradora. Afinal, o consumidor depositou toda a confiança nesse profissional quando da oferta do seguro, ele terá papel fundamental na orientação das partes. As seguradoras devem investir na capacitação desses profissionais para que eles estejam preparados para administrar a presente situação e as futuras eventualidades”, salienta o especialista.

Everton enfatiza também que para os operadores do direito e administradoras de locações, cabe o dever de guiar as contratações imobiliárias, evitando que situações tangenciais, virem litígios, que geram desgastes emocionais as partes e a custos elevados aos contratantes.

Lei do Inquilinato

A tragédia climática no Rio Grande do Sul trouxe à tona a importância de um entendimento claro das responsabilidades de proprietários e inquilinos. Em meio à devastação, a solidariedade e a ação rápida são essenciais para a recuperação. A Lei do Inquilinato, que regulamenta os aluguéis residenciais e comerciais no Brasil, é um importante guia que define claramente os direitos e deveres tanto do inquilino quanto do locador. Esta legislação é fundamental para entender as obrigações de cada parte em casos de desastres naturais, tornando-a uma importante aliada de ambos os lados neste momento de dúvidas e reconstrução. Mas, a negociação e o bom senso entre as partes envolvidas são vitais para superar os desafios impostos pelas enchentes.